Отзывы Все отзывы
Людмила, Пермь. Июнь 2015.

Верно говорят, что все познается в сравнении.

Моему знакомству с Лигурией предшествовала поездка 2-х летней давности в г. Римини и путешествие оттуда по многим известным городам Италии. И как велико было мое изумление и восторг, когда я открыла для себя совершенно иную Италию.

Лигурия - это изумительно красивые места. Это горы, чистое море, омывающее каменистое побережье, это краски цветников! И, конечно, Лигурия-это люди, доброжелательные итальянцы, улыбчивые и приветливые. Открыть для себя Лигурию я смогла благодаря гиду, переводчику Марине, которая профессионально тонко и интересно организовала мой отдых в Италии. Не было проблем ни языковых, ни информационных. Комфортный отдых и незабываемые впечатления.

Марина еще и классный фотограф. Бесконечное чувство благодарности за надежность, пунктуальность и заботу.

Лариса, Санкт-Петербург. Июль 2015.

Наша летняя рабочая поездка в Лигурию прошла великолепно, благодаря тому, что друзья нам порекомендовали нужного человека для решения всевозможных вопросов на время пребывания в Италии. Марина как-то сразу стала нам не только незаменимым помощником,но и другом. Встреча в аэропорту была без опозданий и даже с сюрпризом. И дальше все наши проблемы решались быстро и легко. Пока ехали до места под песни Челентано, успели много узнать о Лигурии. Мариша нашла для нас чудесную квартиру с видом на море, свозила в Монако, в Геную, Сан-Ремо, Милан. Старалась, чтобы поездки были содержательными и не очень утомительными. Переводчик, гид, фотограф, помощник и приятный собеседник - всё в одном лице. Не одна наша просьба не оставалась без внимания! Кроме того Марина всегда советовала, как и что делать, где что покупать, чтобы это было дешевле для нас, объясняла разные нюансы общения с итальянцами, ведь живёт там сама уже 20 лет. Очень жаль было расставаться, надеемся ещё посетить эти прекрасные места с прекрасными людьми.

Марина Лебедева, Пермь. Сентябрь 2015.

Замечательно отдохнули с семьей и маленьким ребенком, условия проживания соответствовали нашим ожиданиям, вся необходимая инфрастркутыра (магазины, рестораны, пляж) была в шаговой доступности, что немаловажно, когда отдыхаешь с мальньким ребенком.

Очень не хотелось уезжать, хотим приехать еще раз!

Процедура продажи

ПРОЦЕДУРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ В ИТАЛИИ

Вы решили преобрести недвижимость в Италии, но в голове у вас возникла тысяча вопросов, как совершить сделку законно, без рисков и потерь?

Конечно, необходимо точно представлять процедуру купли-продажи недвижимости в Италии пошагово, чтобы недопустить ошибок и упущений, которые могли бы привести в будущем к нежелательным последствиям.

В этой статье представлена обобщенная схема процедуры купли-продажи недвижимости в Италии, без нюансов и подводных камней, поэтому прежде чем начать этот серьезный и ответственный процесс, первое, что необходимо сделать, - это выбрать надежного, профессионального и опытного риелтора, который будет сопровождать и поддерживать вас начиная с поиска желаемого объекта и заканчивая заключением договора купли-продажи, и даже после, если необходимо.

Наше агентство недвижимости в соответствии с пожеланиями клиента осуществляет подбор вариантов и организует просмотр объектов недвижимости. Мы также можем организовать встречу в аэропорту, арендовать жилье, предоставить переводчика, решить и другие сопутствующие вопросы. Нашим долгом будет не только показать выбранную вами недвижимость, но и расказать о ee достоинстваx и недостатках, характеристиках местности, где она находится, инфраструктуре и транспортной доступности.

После выбора подходящего объекта, наши сотрудники проверяют его на юридическую чистоту, отсутствие обременений и задолжностей, сопровождают покупателя на всех стадиях купли-продажи недвижимости в Италии.

Вот основные и важные шаги в процессе приобретения любого объекта недвижимости в Италии:

1. Получение индивидуального кода налогоплательщика (il Codice Fiscale).

Код налогоплательщика в Италии (il Codice Fiscale) состоит из 16 букв и цифр и содержит информацию об имени, фамилии, дате и месте рождения налогоплательщика. Код налогоплательщика необходим как для открытия счета в банке, так и в последствии при заключении любого договора на территории Италии.

2. Открытие счета в итальянском банке.

При покупке недвижимости в Италии необходимо иметь счет в итальянском банке для осуществления оплаты при совершении сделки, а также для последующих платежей за коммунальные услуги. Итальянский банк может отказать в открытии счета иностранному гражданину-нерезиденту после проведения проверки в соответствии с законодательством о противодействии легализации доходов, приобретенных преступным путем, в т.ч. в результате уклонения от уплаты налогов.

3. Предложение о заключении договора (La Proposta d'acquisto)

После просмотров объектов недвижимости и окончательного выбора одного из них агентство недвижимости составляет предложение о заключении договора (оферту), содержащее все существенные условия договора купли-продажи, а также срок, в течение которого оферта должна быть акцептована продавцом, срок, в течение которого должен быть заключен договор купли-продажи, сумма залога, сумма комиссии агентства недвижимости и прочие условия. Оферта — это декларация намерения покупателя преобрести оперделенный объект недвижимости по определенной цене. Агентство передает подписанную покупателем оферту продавцу на рассмотрение. Продавец не обязан акцептовать оферту, он может ее подписать или не подписивать, а может предложить покупателю свои условия договора. Одновременно покупатель выписывает банковский чек на имя продавца на сумму залога, которая обычно составляет 10-20 % от цены договора. В обмен на подписание оферты продавцом агентство недвижимости передает ему банковский чек с суммой залога в подтверждение намерений покупателя заключить договор купли-продажи. В случае отказа от заключения договора по вине покупателя, покупатель теряет сумму залога, если отказ произошел по вине продавца, продавец уплачивает покупателю двойную сумму залога. При заключении договора купли-продажи объекта недвижимости сумма залога засчитывается в счет оплаты цены договора. В момент акцепта продавцом оферты покупатель также выписыват банковский чек на имя агентства недвижимости на сумму его комиссионного вознаграждения по сделке.

4. Предварительный договор купли-продажи (Il Compromesso)

Предложение о заключении договора после акцепта продавцом автоматически становится предварительным договором, обязывающим стороны заключить окончательный договор купли-продажи, если это напрямую указано в оферте.

Но иногда после оферты необходимо заключить предварительный договор (il compromesso), более развернутый и детальный ( например, если продавцу требуется время для поиска нового жилья, или если покупателю необходимо время на подготовку документов для одобрение ипотечного кредита). Предварительный договор может быть заключен в простой письменной форме или нотариальной форме с уплатой регистрационного сбора и услуг нотариуса. Заключение предварительного договора не является обязательным этапом в процессе купли-продажи недвижимости в Италии.

5. Заключение окончательного договора купли-продажи объекта недвижимости (Il Rogito notarile)

Окончательный договор купли-продажи является юридическим актом, по которому право собственности на объект недвижимости переходит от продавца к покупателю. В Италии договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен только в нотариальной форме и подлежит государственной регистрации в Реестре прав на недвижимое имущество. Перед подписанием договора нотариус обязан проверить недвижимость на наличие залога, ареста или другого обременения, историю перехода права собственности на объект, на наличие незаконных перестроек и т.п. (как правило на это требуется до 45 дней).

Стороны при участии агентства недвижимости встречаются у нотариуса для заключения договора. При этом покупатель вручает продавцу в присутствии нотариуса банковский чек на сумму цены договора за вычетом уплаченного ранее залога. Также покупатель оплачивает услуги нотариуса и сборы за последующую регистрацию договора. После подписания договора купли-продажи и нотариального его заверения покупатель получает ключи и копию договора, а нотариус осуществляет государственную регистрацию договора (обычно на это уходит еще 30 дней). После государственной регистрации договора нотариус дает покупателю выписку из Реестра прав на недвижимое имущество и покупатель становится полноправным владельцем купленной недвижимости в Италии.

6. Расходы при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости:

6.1. Комиссионное вознаграждение агентству

Согласно нормам гражданского законодательства Италии агентство недвижимости является посредником между продавцом и покупателем и имеет право на получение комиссионого вознаграждения и от продавца, и от покупателя, если результатом его участия будет заключение договора купли-продажи объекта недвижимости. Комиссия нашего агентства обычно устанавливается в процентном отношении к сумме сделки, в среднем состовляет 3% с каждой стороны, но может варьироваться в зависимости от цены обЪекта договора. Комиссия агентства облагается в Италии НДС 22%.

6.2.Налоги и сборы

При государственной регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости покупатель должен заплатить следующие налоги и сборы:

- регистрационный сбор (l'imposta di registro);

- кадастровый сбор (l'imposta catastale);

- ипотечный сбор (l'imposta ipotecaria);

- НДС (IVA) для сделок облагаемых НДС.

Размеры сборов и НДС зависят от 2 критериев:

А. Кто является продавцом (частное лицо, юридическое лицо, юридическое лицо - застройщик).

В. Объект недвижимости для покупателя является основным местом проживания (prima casa), или неосновным (seconda casa), или относится к категории люкс (lusso).

Концепция основного места проживания установлена в итальянском законодательстве исключительно для целей налогообложения и предоставляет определенные налоговые льготы собственникам prima casa.

Критерии для определения основного места проживания (prima casa):

- это должна быть жилая недвижимость, неотносящаяся к категории люкс;

- покупатель должен быть физическим лицом;

- покупатель не должен иметь на территории Италии другой недвижимости, при покупке которой он уже воспользовался налоговыми льготами "prima casa";

- на момент покупки покупатель не должен иметь другой жилой недвижимости на территории той коммуны, где находится предмет сделки;

- покупатель должен иметь резидецию на территории той комуны, где находится приобретаемый объект недвижимости. В случае отсутствия резиденции, покупатель обязан получить ее в течение 18 месяцев после покупки.

Размеры налогов и сборов:

А. Продажа объекта недвижимости необлагаемая НДС:

Для "prima casa":

Регистрационный сбор - 2% от кадастровой стоимости, минимум 1000 евро,

Кадастровый сбор - 50 евро,

Ипотечный сбор - 50 евро.

Для "seconda casa":

Регистрационный сбор - 9% от кадастровой стоимости, минимум 1000 евро,

Кадастровый сбор - 50 евро,

Ипотечный сбор - 50 евро.

В. Продажа объекта недвижимости облагаемая НДС:

Для "prima casa":

НДС - 4% от договорной стоимости объекта,

Регистрационный сбор - 200 евро,

Кадастровый сбор - 200 евро,

Ипотечный сбор - 200 евро.

Для "seconda casa":

НДС - 10% от договорной стоимости объекта,

Регистрационный сбор - 200 евро,

Кадастровый сбор - 200 евро,

Ипотечный сбор - 200 евро.

Недвижимость категории люкс:

НДС - 22% от договорной стоимости объекта,

Регистрационный сбор - 200 евро,

Кадастровый сбор - 200 евро,

Ипотечный сбор - 200 евро.

6.3. Услуги нотариуса

Стоимость услуг нотариуса варьируется в зависимости от региона, провинции, города и расчитывается в процентном отношении к стоимости объекта недвижимости по договору.

6.4. Прочие расходы

В процессе покупки недвижимости могут возникнуть и другие расходы.

Например, оплата услуг технического специалиста по строительному проектированию, архитектора для проведения инспекции объекта по вопросу соответствия планировки данным кадастра и др.

7. Расходы по содержанию объекта недвижимости:

7.1. Единый коммунальный налог (L'Imposta Comunale Unica, ICU)

Единый коммунальный налог - ежегодный местный налог, состоящий из 3х частей:

- единый муниципальный налог на имущество (L'Imposta municipale unica, IMU);

IMU - местный налог на имущество, который расчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости и ставки налога, которая устанавливается каждой коммуной.

Собственники prima casa освобождены от уплаты этого налога.

- налог на муниципальные услуги (La Tassa sui Servizi Indivisibili, TASI);

TASI - местный налог, который должен покрывать расходы коммуны на поддержание общественных дорог, освещение улиц, благоустройство и озеленение.

Также как IMU он рассчитывается исходы из кадастровой стоимости объекта недвижимости и ставки налога, установленной коммуной, и собственники prima casa освобождены от его уплаты.

- налог на вывоз мусора (La Tassa Rifiuti, TARI).

TARI рассчитывается исходя из метража объекта недвижимости и количества постоянно проживающих лиц.

7.2. Коммунальные услуги (электричество, газ, вода, телефон, интернет)

Оплата коммунальных услуг обычно осуществляется за каждые два месяца и состоит из фиксированной части, которую нужно оплачивать независимо от потребления, и непосредственно расходной части.

7.3. Общие расходы ТСЖ (Le spese condominiale)

Если вы приобретаете недвижимость, которая входит в ТСЖ, вы должны оплачивать расходы на содержание ТСЖ, которые варьируются в зависимости от территории ТСЖ и его нужд.